從5月1日起，營改增試點范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。稅負(fù)是否能真的只減不增，成為了公眾關(guān)注的焦點。

　　利好建筑、房地產(chǎn)業(yè)

　　中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅收與財務(wù)管理系主任蔡昌向記者表示，目前在四項營改增試點行業(yè)中，房地產(chǎn)和建筑業(yè)情況比較復(fù)雜，其涉及面廣，資金巨大，可以說是比較難啃的“硬骨頭”。改革的成功與否關(guān)系到稅制轉(zhuǎn)換甚至是經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　記者了解到，建筑業(yè)的征收范圍涉及到工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)等項，原營業(yè)稅稅率為3%，“營改增”后增值稅稅率為11%。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)相類似，新稅制改革后，增值稅稅率也為11%。

　　在此項財稅改革政策中，提供建筑服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。一般納稅人適用稅率為11%，小規(guī)模納稅人以及一般納稅人可以選擇簡易計稅方法，即征收率為3%，也可以選擇一般計稅方法(11%稅率)。但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

　　一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，目前建筑業(yè)大多用的是過渡性政策，在5月1日以前的工程按照簡易計稅辦法計稅。雖然征收率也是3%，和營業(yè)稅時3%一致，但是由于增值稅是價外稅，按不含稅銷售額和3%的征收率計稅，實際稅負(fù)僅為2.91%，比原營業(yè)稅的3%要低。5月1日后，對于適用一般計稅方法的一般納稅人，雖然適用稅率為11%，比原營業(yè)稅時高。但按照規(guī)定，企業(yè)購進(jìn)的貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)等都可按規(guī)定進(jìn)行抵扣，同樣可以實現(xiàn)稅負(fù)下降。

　　“營改增給建筑業(yè)來最大的利好是不動產(chǎn)可以被納入抵扣范圍。”北京城建(600266,股吧)七建設(shè)工程有限公司副總會計師馮東菲舉例說明，某個建筑公司買一個價值兩個億的辦公樓，乘以11%的稅率之后，就可以抵扣兩千多萬的進(jìn)項稅額。如果銷項稅小于進(jìn)項稅，進(jìn)項稅額可以一直留底，稅負(fù)可以大大降低。

　　這項抵扣并不是針對某項單獨的工程量，而是針對購買辦公樓的整個建筑公司。這個建筑公司所有的銷項可以跟這個進(jìn)項在一起做抵扣，這樣會大大減少稅負(fù)。

　　房地產(chǎn)方面，國家稅務(wù)總局副局長汪康4月12日在全面推開“營改增”試點情況吹風(fēng)會上表示，推行“營改增”后，個人二手房稅負(fù)沒有增加，還比以前略有降低。

　　新稅制根據(jù)北京、上海、廣州、深圳四城市設(shè)計了兩套稅率：個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買兩年以上(含兩年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買兩年以上(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　另外，在新稅制下，不動產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率由5%營業(yè)稅改為11%增值稅，不動產(chǎn)可納入增值稅抵扣。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，土地出讓金成本在總體開發(fā)建設(shè)成本中能占比30%左右，再加上其他建設(shè)、裝修等成本也相應(yīng)地納入抵扣范圍，企業(yè)能進(jìn)一步壓縮成本。

　　另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售經(jīng)營用房可以開具增值稅專用發(fā)票，一般納稅人企業(yè)購置房產(chǎn)時，憑借開發(fā)商開具的專用發(fā)票，就可以直接抵扣11%的進(jìn)項稅額，企業(yè)的購買欲望和投資熱情都會增加，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)消化庫存無疑會產(chǎn)生積極的推動作用。”

　　華夏幸福(600340,股吧)基業(yè)有限公司副總裁吳中兵在媒體采訪時表示，新政策明確房地產(chǎn)項目中的土地出讓金可以作為抵扣項目。目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，一線城市甚至更高。如果再減去可抵扣的建安、咨詢、設(shè)計等成本，企業(yè)的實際稅率變化不大，轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)將率先享受到減稅優(yōu)惠。

　　市場、稅率仍需規(guī)范

　　營改增對于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是一個大的利好政策。但如果市場不夠規(guī)范，個別企業(yè)管理不規(guī)范，同樣可能造成稅負(fù)有可能會增加。蔡昌說。

　　對于建筑業(yè)來說，一般計稅方法是銷項稅減去進(jìn)項稅，一個建筑公司對外收取的是11%的銷項稅，但是如果進(jìn)項稅實行3%的稅率，建筑公司抵扣就會減少，可能會帶來成本的上升。

　　馮東菲向記者表示。營改增實施的頭兩個月的稅率，大部分都按簡易計稅率3%。從目前來看，一般計稅還沒有什么新項目，建筑公司的稅率不會增加。

　　如果一旦按照一般計稅方式，抵扣的進(jìn)項稅額要達(dá)到70%以上，才能保持稅負(fù)持平。按照目前的管理水平和市場，進(jìn)項稅額最多只能達(dá)到50%。因此，在一般計稅的情況下，需要進(jìn)一步提升企業(yè)的管理水平和市場的規(guī)范性。

　　而現(xiàn)在面臨的問題是，建設(shè)材料基本都是個人的、小規(guī)模的、私人買賣，市場的不規(guī)范將導(dǎo)致進(jìn)項稅額減少。

　　另外，同一商品可能存在一般納稅人和小規(guī)模納稅人之分，將會造成增值稅體系下的稅負(fù)不平衡，導(dǎo)致成本增加。

　　馮東菲舉例說明，在購買的材料里面，其銷售價格單價為1000元，如果是一般納稅人的話可能要開具17%的增值稅專票，銷售額為1170元。如果是小規(guī)模納稅人只能開局3%的增值稅專票，銷售額為1030元。材料價格都是1000元，只是進(jìn)項稅一個抵扣了170元，一個抵扣了30元。

　　雖然成本都是1000元，但是附加稅會有差別。1000元的材料款，分別乘以3%和17%的稅率，其進(jìn)項稅額相差140元。再乘以附加稅12%，兩項差出15元左右，可能會占用成本。因此，未來在增值稅體系下，一些建筑公司在采購的實際操作中，選擇、對比價格的工作量大大增加。

　　此外，人工勞務(wù)方面也存在不少問題。據(jù)馮東菲介紹，雖然增值稅政策規(guī)定建筑勞務(wù)也是11%的稅率，但是對于大部分建筑公司總包方來說，也只能取得建筑勞務(wù)公司3%的增值稅專票，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到11%。

　　據(jù)重慶建筑勞務(wù)公司了解，按照規(guī)定納稅人提供建筑服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元的為一般納稅人，需要交納11%的增值稅。但是很多建筑勞務(wù)公司都是以包清工的方式提供建筑服務(wù)，按照簡易計稅方法(3%)計稅。

　　但事實上，建筑勞務(wù)公司接手一個工程，一年銷售收入不可能低于500萬元。馮東菲表示，按照正常的結(jié)構(gòu)工程為四五萬平方米，1平米是150到200元左右，一個工程可以達(dá)到幾百萬。建筑勞務(wù)公司一年接手幾個工程的話，不大可能低于500萬元的銷售額，理論上屬于一般納稅人范疇。只是因為建筑勞務(wù)業(yè)的人工成本(工資)無法進(jìn)行抵扣才相對稅率較低。目前只有較正規(guī)的勞務(wù)公司按照一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)交納11%的稅。退一步講，如果統(tǒng)一11%的稅率，建筑市場的勞務(wù)價格還得提高一大塊，建筑公司的成本還會上升。

　　營改增在房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題同樣較復(fù)雜。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地出讓金占到了整個成本的30%到40%，是開發(fā)成本中最大的一塊。土地成本能否進(jìn)行抵扣，對房地產(chǎn)企業(yè)影響較大。

　　不同地區(qū)土地成本占比不同，有些地區(qū)土地成本占比較高，而由于土地來源的多樣性，很難取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票，也就難以獲得進(jìn)項抵扣，這樣，就會造成企業(yè)稅負(fù)壓力的增加。